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关于东山街道小区物业管理工作情况的调研报告
   发布日期:2021-11-01 11:46:53   查看次数:287 次

 

区人大常委会东山街道工委

为配合市人大开展《南京市住宅物业管理条例》(以下简称《物管条例》)立法调研工作,更好地修改完善《物管条例》,近日,东山街道人大工委组织部分区人大代表视察街道物业管理工作。通过代表实地查看、听取街道专项工作汇报以及座谈交流等形式,广泛征求各方面的意见和建议,对我街道小区物业管理工作的基本情况、面临的问题和解决对策做了深入研究。现将调研情况报告如下:

一、基本情况

东山街道现有各类住宅小区286个,楼栋3116栋,住户约13万户,建筑面积约1400万方,老旧小区建筑面积700多万平米,服务总人口约45万。全街目前共成立业主自治组织63个,其中业主委员会43个、物业管理委员会20个,共有物业服务企业88家(红色物业9家),物业管理从业人员4000余人。街道建立了物业管理服务中心,目前基本实现商品房小区有人监管,单位自管小区有人协管,老旧小区和拆迁安置房小区逐步走向市场化。

二、工作开展情况

(一)基本实现小区业主自治机构全覆盖。东山街道属于江宁区的老城区,辖区内商品房小区113个,拆迁安置房小区(含保障房、经济适用房小区)45个,2003年以前建成的老旧小区有178个,占小区总数62%,是典型的老旧小区聚集之地,存在基础条件落后、环境差等短板。街道指导社区在具备条件的老旧小区和安置房小区成立了物业管理委员会20个,在具备条件的商品房小区中成立业主委员会43个,基本实现小区业主自治组织全覆盖。

(二)从制度源头创建“红色“业主委员会。在新建商品房小区或有意图修改议事规则的商品房小区中,街道指导社区引导业主,在议事规则中明确规定业主委员会委员的组成以及选举办法,将中共党员业主比例在业主委员会总人数中提高至过半数,确保中共党员业主在业主委员会中的占比率,做到让高素质党员最大限度地参与业主委员会,杜绝社会维稳等方面的隐患。

(三)充分发挥属地社区指导业主自治功能。2009年起,逐步将物业管理权能下沉至社区居委会,充分发挥社区对业主自治组织的指导和帮扶。在小区业主委员会或物业管理委员会的组建或逾期未正常换届的情况下,街道指导社区居委会作为小区业主大会的临时召集人,组织召开业主大会选举产生新一届业主委员会。对于未能成立业主委员会的小区,但需要对重大事项决议的,在小区业主联名提出议案后,社区代行小区业主自治组织召集业主,召开业主大会,对相关议题进行表决,以保障小区全体业主的合法权利。

(四)规范小区业主自治行为。对小区议事规则、管理规约、物业选聘流程、物业服务合同等进行会商会研,拿出可供各方参考的试行范本,同时在业委会成立、改补选工作中与社区共同推进试行范本的实施,做到从源头管理、防范风险的发生。目前,邵圣社区瀛洲湾、碧水湾等小区均已按照街道起草的双规范文,对小区《议事规则》、《管理规约》进行修订并经业主大会表决通过,居民反映很好。今年对63个小区自治组织进行单个或集中性指导180余次,为全街各项工作在相关小区落实推进提供有利条件,进一步强化街道、社区对自治小区的联系度、掌控度。

(五)加大物业矛盾调处力度。在岔路社区南方花园、名嘉佳园、宏运国际村等小区矛盾化解中,街道物管科主动与社区开展预判、分析、研究方案,成功稳控和化解小区矛盾。面对反映群众心声的工单,在这一年里,尽管存在着疫情、防汛、文明城创建等工作的客观因素,但在物管科和多部门的共同努力下,对于工单反映的问题做到“对症下药”,工单量与去年同期相比仍下降了约12.2%,为部门工单两年降打基础。

(六)夯实小区安全管理基础。街道主动对住宅小区进行安全检查,共检查204个小区,查出问题1082处,已全部要求各社区及物业服务企业进行整改。同时指导社区每周进行一次危房的巡查,及时将隐患消灭于萌芽时期;根据《东山街道打通“生命通道”集中攻坚行动实施方案》文要求,制定住宅小区实施方案,通过宣传打动,部署落实,在辖区小区划设消防车通道标线、标志、警示牌,张贴通告,拆除障碍物,修复消防设施,安装充电桩,解决小区非机动车飞线充电的安全隐患。

(七)推进物业管理各项工作。一方面,全力做好事前预判工作,坚持与12345密切对接,通过提前干预,及时处置,把问题的处理和事态蔓延的隐患消除于萌芽状态;另一方面每周本部门开展工单、信访件的会办。采取举一反三的形式,对难办的事进行跟办,并指导督促各社区开展自身研判工作,每季度做好对全街小区的风险隐患排查和整改工作,做到各类风险隐患早发现、早处置;同时,全力指导和推进社区的物业联席会议、网格小区议事会议,共同化解相关的问题。

三、存在的困难及问题

1、老旧小区物业管理问题多、难度大。一是物业费收缴难度大。全街老旧小区占比较大,小区基础设施破损严重,且多数分散独栋,无法实行物业规范管理,尽管做了大量宣传和教育工作,但居民花钱买服务的意识比较淡薄。二是街道、社区资金投入大、负担重。由于老旧小区公建配套不到位,物业费收取困难,每年街道、社区两级用于小区管理服务的各项资金达2000多万元,且逐年快速递增,不利于其他项目的开展。三是老旧小区出新不到位,群众投诉不断。由于部分老旧小区出新改造不系统、不彻底,加之小区年代久远,基本没有缴付住宅房屋维修资金,居民投诉不断,需要政府帮助解决,街道相关部门遇到诸如此类问题,处理和解决起来困难相当大。

2、部分商品房小区在管理上缺乏有效抓手,物业管理不作为。部分物业服务企业日常管理不规范,对小区的道路、绿化、路灯、健身器材等小区基础设施的维修、管理投入少,遇到小区违建、业主毁绿种菜、散养家禽家畜等现象的投诉,他们态度消极,工作严重不作为,街道物管科针对问题现场处理、下发整改、与负责人当面约谈,部分物业服务企业采取“鸵鸟政策”,不闻不问、推诿等情况时有发生,从而导致部分物业管理小区在日常管理上严重不到位。

3、业委会成立或换届筹备资料调取困难。街道每年有20个小区成立或者换届改选业主委员会,根据省市物业管理相关条例规定,住宅小区成立或换届改选业委会时,需对住宅小区票权进行核定,此事涉及到住宅小区业主房产信息。但是由于住宅小区业主房产信息资料已移交至南京江宁区不动产登记中心,在实际调取中业委会或换届筹备组因无法调取资料等在交接和成立初期发生的突发问题而投诉,并且引起更多业主关注,对后续工作开展造成不良影响。

四、相关意见及建议

(一)要凝聚思想共识,提升物业管理意识。一是相关部门、街道要统一思想,继续加大老旧小区管理。创新体制机制、综合施策,实现硬件改造和组建业主委员会、引入物业服务同步推进,逐步建立、健全长效管理机制,提高小区居民的生活质量。二是加强对广大业主的宣传引导,培养业主自我管理意识,花钱买服务的意识,从源头上减少小区不文明、不合法行为的产生,共同维护小区环境秩序。三是加大对职能部门、街道物业管理人员、物业服务企业负责人及从业人员的培训力度,培养其专业服务技能,提高从业人员素质。同时,采取相关激励措施,增强岗位对年轻人的吸引力,引导越来越多的年轻人进入物业服务行业,改变从业人员偏向老龄化的现状。

(二)要加强对业主委员会指导监督,提升业主委员会建设水平。各职能部门、街道要联合审计、监察、公安以及房管部门进一步加大对业主委员会约束和监管,切实提高业主委员会的履职能力和水平。一是加强党建引领,将业主委员会建设纳入社区基层组织建设体系加以推进,提高业主委员会成员中党员比例,真正把组织认可、群众信任的人推到前台,增强党组织的影响力和领导力。二是加强对业主委员会筹备组织工作的指导及日常监督管理,提高业主委员会成立比例,建立健全业主委员会选举、议事规则,研究制定对业主委员会不作为、乱作为的制约措施,提升业主委员会规范运作能力。三是积极吸纳有热情、懂法律、会管理的业主代表参与业主委员会工作,提高业主委员会的整体素质。

(三)要加强物业服务企业管理水平。一是物业公司要严格执行小区物业收益及使用情况公示制度,监督物业服务企业依法依规公开相关信息,延长公示时间,消除业主和物业服务企业之间的信息不对称,保障业主知情权、监督权。二是加大对理念先进、运作较好的物业服务企业的推广力度。如推广建立“红色物业”,通过单独组建、联合组建党支部等方式,加大在物业服务企业组建党组织的力度,凝聚和发动党员投身到物业服务工作中,使“红色物业”成为提升小区治理水平的有效抓手。三是打造智慧物业。推动物业服务企业借助物联网、大数据等信息网络技术,构建高效便捷、公开透明的沟通交流智慧平台,及时点对点发送政策法规、物业信息、业主诉求等,提升物业管理效率和服务品质,减少物业服务企业与业主之间的矛盾,维护共同合法权益。四是要强化物业执法,提高综合执法水平。相关部门要加大物业执法力度,整治物业领域存在的违法违规行为,提高物业管理的法治化综合治理水平,重点监督物业服务企业的服务等级与服务内容、收费项目与收费标准的落实情况,对问题多、投诉多、不良行为多、服务差的物业服务企业,要监管到位并依法惩处。

四)要健全体制机制,形成物业管理合力。物业管理综合性强,涉及面广,必须依靠政府、各职能部门、街道的密切配合,形成工作合力,才能取得实效。同时,加大目标责任考核力度,促进责任落实到位。一是理顺部门职责。列出职责清单,清晰界定各职能部门的监管职责和工作分工,有效解决推诿扯皮和监管缺失问题。二是落实属地管理责任。切实发挥街道、社区属地管理作用,监督指导物业项目变更交接、物业管理承接查验等工作,提高问题发现率和处置率,打通物业管理最后“一百米”。三是形成全过程监管机制。加强对物业服务市场的监督管理,全面推进信用管理,建立失信惩戒制度,促进物业服务行业健康发展。

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